自2016年10月前后房地产密集调控政策出台以来，被认为是降低房价利器的房产税再次走入人们的视线。

上个月，宁夏的房产税新政沸腾了，几乎整个晚上都在刷屏媒体欢呼楼市要变天了，结果反被啪啪打脸。

没买房的，期待征收房产税让房价暴跌；买了房的则满是担忧。于是，带着个人情感因素，房产税频频被误读。

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被误读的房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

我国很早就开始了房产税的立法实践，但在征收实践上，受制于客观经济环境和政策，一直没有将其作为主力税种。

1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》实施，这是目前房产税的适用依据，条例中将所有非营业的个人用房纳入免税范围。

小编查询中央政府网站公示的《中华人民共和国房产税暂行条例》，全文共11条，我们看下重要的几条。

房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

重点来了，第五条规定下列房产免纳房产税：

1. 国家机关、人民团体、军队自用的房产；

2. 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

3. 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

4. 个人所有非营业用的房产；

5. 经财政部批准免税的其他房产。

接着小编又在宁夏政府官网找到了一份官方说明，明确指出，对个人所有非营业用的房产，仍按照《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定执行，免纳房产税，没有就个人所有非营业用的房产出台新的政策。

也就是说宁夏的房产税新闻只是对1987年制定的细则的更新，住宅仍在免征范围内。

事实上，全国各地都有类似文件出台，比如今年7月陕西省人民政府网发布的一则消息同样引发网友热议，部分网友将其理解为陕西省即将开征房产税，并视其为房地产市场调控的一个重大信号。

随后陕西省财政厅向公众表示，陕西省此次印发的房产税实施细则，依据的是从1986年开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》及该条例2008年的修改意见。只是根据陕西省的实际情况，对其中部分条款进行了适应性修订，并非新增或制定新的房地产税收政策。

说到底，宁夏、陕西的房产税政策属于常规而非加码的政策，也并不涉及住宅市场。只是这些政策文件表述略微晦涩，容易引起误读，再加上媒体的宣传，瞬间便占据了各大新闻头条，最后政府不得不出来解释。

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上海、重庆对住宅征收房产税

截至目前，除上海和重庆两个房产税试点城市以外，个人所有非营业用的房产均免征房产税。

1上海

2011年1月27日，上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，当年的1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税。

房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率为0.4%。

房产税征收标准计算公式：上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。

上海明确了减免条款，如下：

上海本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对新购住房超出部分的面积征收房产税。

上海本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还；本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，先征收房产税，待持有居住证满3年并仍在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

举例说明，李先生一家3口有80平方米的存量房，现新购买150平方米的新房，单价40000元/平方米，新购住房应征税面积：80+150-180=50平方米;应缴房产税额：50*40000*70%*0.6%=8400元。也就是说超出的50平方米房产要按照4万均价计算，缴纳8400元税款，相当于每月增加700元成本。这就在很大程度上加大了炒房者成本。

2重庆

2011年1月重庆发布《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，并于2017年1月修订，并发布新版《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。

有别于上海对增量房征收房产税的做法，重庆要求，个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。

同时明确，未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。

此外，重庆新的征税细则，增加了“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%”的条款。

同上海一样，重庆也设定了免税面积。纳税人在2011年颁布的暂行征收办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

为了遏制炒房行为，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

上海和重庆的试点方案应该是未来全国推广房产税的重要参考方向，他们主要具有以下几点共同点。

1.征税以新增购房为主，买高价房就要多交税；

2.差别化税率。上海两档税率，重庆三挡，控制高档住房的比例；

3.较为宽松的免税政策。这样可以保障居民的基本住房需求；

4.限制外来人士的投资需求。根据是否为本地居民采取不同征税条件。

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试点效果不佳

从上海和重庆的试点看，并未达成预期效果。

一是没有获得可观的财政税收。两市房产税占税收总额比例分别为2.5%和3.5%。

另一方面是对房价影响不大。上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第2年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。

另外，重庆房产税还针对了高档住宅进行一定的抑制，但是存在将高档住宅归为普通住宅的行列以规避房产税的可能性。

上海、重庆试点并未取得预期效果，此后个人住房房产税试点陷入停滞。2013年5月，因房地产市场热度持续不减，杭州出台“杭州方案”并被视为房产税扩围的基准方案，但在出台前夕被紧急叫停。

上海、重庆为了房产税各自颁布了《暂行办法》，这属于规范性文件，不是法律法规。中国针对房产税有《房产税暂行条例》，里面规定对个人非经营性住房免征房产税，这就与试点城市的个人自住房征税矛盾了。法律依据的不足可能会导致征收效果不好，甚至偷税漏税等问题。所以说，房产税的正式出台还需要经过立法程序。